はくさいマラソン｜評価における敷地や屋根の見方、樋の考察（損傷具合）

2026/08/12

はくさいマラソンの投稿ラストで、地元の観光施設（みはらしファーム）を見ていきます。
実は、みはらしファームは前夜に温泉で来ていたところです。家路につく前に、もう一度立ち寄りました。

この建物は、草の家という体験教室だと存じます。
不動産鑑定評価で考えると、まずは傾斜地に建築しているので、地盤は気になります。盛土を行い、石積みで擁壁を設けているため、やはり平坦地で建設される建物に比べると、施工費や地盤強度といった部分では個別的要因格差として考えても良いと捉えています。
意匠という面で見ると、外壁の腰壁（下見板）が施工されていたり、屋根の切妻が直交された形状は私としてはキレイに見えて、建物としての見映え（お客さんが入りたいと思うか）といった部分で、増価として影響を与える可能性はあると考えます。
建築関連の目線では、外構の階段部分は気になりました。写真を見る限り、蹴上（階段の垂直部分）の高さが踏面（階段の踏み込む水平部分）の長さに対して、相対的に低いと思います。利用する側からすれば、極端に蹴上が低くくても、高過ぎても使いづらいと考えています。人が太ももを上げて動く動作からして、余計な力を入れることなく階段を登れる蹴上と踏面のバランスが最も効用は高いと捉えます。
なお建築基準法で、各用途で蹴上と踏面は遵守すべき寸法は決まっています。（建築基準法施行令第23条）
今回は外構階段の場合、店舗出入口や避難経路となれば、同法の適用はされると考えます。但し、具体的な確認となると、所管行政庁の判断や確認検査機関の審査結果等も細かくチェックすることになります。

こちらのお店は、食事屋です。

まず感じるのは、間口（建物の横幅）が広いことです。
一般的に都会部では、敷地は間口が狭く、奥行きが広い画地が多いと思料します。そのような画地に建築される建物の場合、建物も間口が狭くなりやすく、出入りがやや不便になったり、店舗系統であれば、外部へのPR効果も薄くなると考えます。
それに対して、今回の場合は画地が極めて広いため、建物の間口も広く使われています。
このようなケースでは、例えば他の賃貸や売買事例と比べる際に、間口と奥行きバランスや絶対寸法として間口の広さは、不動産鑑定評価では格差付けとして意識する部分かと考えています。

もう一点、固定資産税の家屋評価で気になったのは屋根形状です。屋根上部に小さな小屋状部分があると存じます。これは、越屋根（こしやね）といって、固定資産税の家屋評価では、屋根仕上として増点補正の対象です。越屋根は採光や換気といった側面で有効に働き、また内部のデザインにも良い効果があると存じます。
そのため、特に店舗類の屋根であれば、基本的な切妻や寄棟ではなくて、今回のような越屋根や他にも入母屋といったこだわりのある形状をしている場合は、不動産鑑定評価でも増価要因として捉えることは可能だと考えます。

別建物の樋です。
注目していたのは、樋自体の損傷度合いです。
写真から分かるように、横樋部分の一部に損傷が発生しており、水が少し漏れています。これは不動産鑑定評価では、経済的残存年数に影響を与えます。また損害保険鑑定の損害鑑定での目線で見ると、天災等での被害と混同しないようにしなければならない箇所です。（通常使用によって、損傷した箇所であること）
もう一度、不動産鑑定に戻ると、横樋から垂直の竪樋に水が流れ、地中の雨水本管にいきます。この写真の場合、完全に水が漏れているわけではありません。一部が機能していないだけです。そうなると、私であれば、樋だけにフォーカスすると、経済的残存耐用年数は数年はあると考えます。完全に損傷していると仮定すれば、同年数はゼロ扱いが妥当ではないかと考えます。
これを見て思うのは、厳密に現地調査をするのであれば、こういった雨や強風の日でも観察しないと、建物の現況は完全把握できないと感じたところです。

最後に大会で参加賞として、いただいた”はくさい”です。
現地で撮ればよかったのですが、撮り忘れてしまったため１カ月後ですが、完全に食する前に撮りました。
1ヵ月強、野菜室で保存していましたが、まだまだシャキシャキ感はあり、美味しくいただけました。
野菜だと2週間ぐらいが限度かなと思っていましたが、全くそんなことはなく、建物評価においても同様で固定概念を持って評価にあたることは良くないと感じた次第です。