鑑定評価にあたって土地の場合、収益価格を算出する際に最有効使用の建物を想定することとなります。
当事務所では、当該使用の建物を考えるうえで3D_CADを用いて立体的な想定をすることが特徴となります。
3Dで想定することによるメリット
まず立体的に描くことで、評価の説得力が増します。他事務所の多くは建築概要のみや、配置図や簡易平面図のみによる作成が主流です。
しかし、建物は立体的であるため、2D上の資料だけではイメージがしにくいことは明白です。そのため立体で示すことは、より細かく検証している証であり、鑑定評価書に厚みをもたせることに繋がっています。
次に当事務所ではREVIT_LTを用いていますが、外壁や間仕切壁のみでなく、設備に関しても極力配置するようにしています。
また、外内壁や天井、床仕上げも想定します。そうすることで、再調達原価の精度が上がります。
また作成者目線で申しますと、実際に3Dまで起こすと想定建物のイメージが具体的に湧いてきます。
それは再調達原価だけではなく、収益物件としての賃料水準や実在する代替競争建物との優劣においても、直感的に感じることができます。
それは最終的に評価額を算定する鑑定評価においては重要な箇所の一つです。
したがって、これらの作業は土地の評価を求める際でも重要な作業となるため、大きなメリットとなります。
結論から申しますと、基本的には問題ございません。
鑑定評価とは、あくまで鑑定士が思い描く最有効使用の建物に基づく評価書だからです。
また、実際に施工される建物が最有効使用であるという保証もございません。
当事務所代表としては、最有効使用であるかどうかについて最終的な判断は、ある程度の将来まで“時”を進めないと確定できないと考えております。
例えば、賃貸アパートを建設したとします。その場合、収益として長期にわたりプラスに働くかどうかが、一つの最有効使用としての判断指標になります。
しかし、それは“時”を進めなければ分からないことです。価格（評価）時点では予想に過ぎず、誰しも最適解は確定できないのです。
それは設計担当の建築士でも同様です。したがって、基本的には実態と異なっても問題ないこととなります。
しかし、留意いただきたい部分はございます。それは、実際の施工建物の用途や規模と、大きく乖離するような建物想定をしている場合です。
例えば、ターミナル駅の至近にある大規模敷地に複合商業施設（地下駐車場、若干あり）が予定されたとします。
当該敷地を鑑定する際に、中規模の賃貸アパート（平面駐車場、多数あり）を最有効使用とした場合、用途、規模や活用方法（今回の場合、駐車場の有無）が実態と全く異なっています。
その場合、例え法規制をクリアしていたとしても、担当鑑定士の考え方の妥当性や、最有効使用として判断した理由が問われかねないと考えます。
このような実態との大きな乖離が発生した場合は、留意が必要です。
「まずは相談」が、安心への第一歩。
不動産鑑定や税の検証は、多くの方にとって馴染みの薄いものです。当事務所では対話を大切にし、お悩みをじっくり伺うことから始めます。
プロの視点から現状を丁寧に伺い、解決への道筋を分かりやすくご案内。
費用対効果も含め、正直にお答えしますので、まずはお気軽にご相談ください。
