鑑定評価（建物中心）におけるセカンドオピニオン

他鑑定士による検証意義

鑑定評価書は“専門家としての判断であり意見”となりますので、確固たる正解があるわけではありません。

そのため、余程のことがない限り発行される鑑定評価書は妥当な価格もしくは賃料帯のなかで収まっている可能性はございます。

では、わざわざ他鑑定士に別途依頼し、再度評価する必要性はあるのでしょうか？

• 当事務所代表の考えとして、再評価の料金はかかってしまいますが、ケースによってはお客様にとって大きなプラスになる可能性はあると考えています。

そこで、当事務所が貢献できる建物関連の鑑定評価にフォーカスを絞って述べます。

依頼者がセカンドオピニオンを検討すべき評価対象の特徴

築古の建物

築年が大きく経過した建物は損傷が激しい傾向もあり、取り壊し（建替）することが最有効使用であると判断されることは多いです。しかし、昨今のSDGsから、建築に関してもリノベーションできる建物は再利用すべきとの流れになっています。

そのような一般的要因は鑑定評価にも汲み取る必要があるため、リノベーションすることが最有効使用との判定に出来る可能はございます。

意匠性の高い建物

外観形状が基本的な矩形ではなく、曲線や凹凸が多いものや、内部の仕上や設備も拘っている場合、一律で増点補正もしくは当該部分では補正なしで評価される可能性はございます。

しかし、使用部材の確認や現地見分を細かく行うことで、利用用途によっては大きな増点補正として認定できる可能性はございます。

経年に対して、修繕履歴が多い（もしくは少ない）建物

通常、鑑定士は修繕履歴を確認し、今後に必要となる修繕を予想して積算価格を算出します。その際、形式的にヒアリングを終えてしまい、全て標準的な修繕であったと片づけてしまっている評価書もゼロではありません。

そのため、突発的な原因で修繕が多かった、もしくは維持管理をしっかりしていたので修繕が著しく少なく済んだ等の建物であれば、大きく評価額が変動する可能性はございます。

収益性の高い建物

事業用不動産（賃貸事務所や自用工場等）は、対象建物（及びその敷地）から生み出される現在の賃料や売上に基づき収益価格を求めますが、評価では将来の変動予測や還元利回りは鑑定士にて考える必要がございます。

その際、収益性の高い建物であれば、固定資産台帳を念入りに確認したり評価時点の仕上や設備の実態を細かく確認したりすることで、より収益価格を上げる、もしくは下げることを出来る可能性はございます。

想定建物の資料が乏しい土地

土地の評価になりますが、収益価格を算出する際に建物を想定することになります。その際、多いケースとしては鑑定士が建築士に想定建物の作成を依頼します。

具体的には建築士にて建物形状及び内部の主要な間仕切りをシングルライン（壁線を単線のみで表す）で描き、配置図に落とし込んだ資料を作成いただけるので、それに基づき鑑定士が評価しています。

その場合、鑑定士が考案していない建物で重要となる収益を求めており、担当鑑定士の考えに基づく評価書であるか、やや疑念になる部分ではあります。しかし法的規制等はクリアしていると思われるため、原則として問題ございません。

他方で、簡易な設計概要（想定建物の延床面積や階数、構造等の数値のみ）だけで１枚の図面も提示がない場合は、法的規制を含め再検証した方が良いです。