【火祭りロードレース】ホテルを眺める｜外観を評価分析～耐用年数や法令との連動～

2026/08/28

外観のプレート（耐用年数）

前回投稿したモノクロ風のコンビニを見た後、ホテルに着きました。

ホテル外観になります。
鉄筋コンクリート造（RC造）だと考えられますが、屋根は陸屋根で防水加工がされていると存じます。
因みにホテル名のサインプレートは固定資産税評価では家屋に含めず、償却資産として扱います。耐用年数としては、主に金属製か非金属製かで分かれますが、今回の場合は金属系の枠組みを用いていると思料しますので、看板・広告器具での金属製10年と推定いたします。

陸屋根の側面（洋瓦）を分析

一部を拡大しました。この画像にある洋瓦（茶色の瓦）ですが、陸屋根の側面（パラペットや笠木部分）に施工されていると思料いたします。構造上は施工する必要はないと存じますが、見え方という側面では洋瓦が付いていると洋風の印象が付加されるのでホテルのような用途の場合、意匠面からプラスになると考えます。

なお、固定資産税評価では判断が分かれます。
通常、瓦は屋根仕上として付設しますが、この場合は陸屋根の防水加工（評点では防水仕上）のため厳密に屋根仕上にはならないと存じます。そうなりますと仮に見積書等から今回の洋瓦の数量が分かるとしても、それを屋根仕上評点として付設しない可能性はあります。加えて屋根評点は施工の良否といった補正項目も設けられておりません。
そのため、代わりに付設とすれば、「その他工事」の補正として少しだけ増点するぐらいと考えます。それに関しても、敢えて行う必要性もなく、結果として今回は洋瓦（パレペットや笠木部分）は固定資産税評価では反映されない可能性も十分にあり得ると考えています。

法規制の確認

外窓にフォーカスして画像を拡大しました。
三角マークが付いています。これは非常用侵入口を示すマークになります。根拠法としては、建築基準法施行令第126条の6、126条の7になります。
3階建て以上の建物で、且つ3階以上（31ｍ以下）の部分に義務付けされています。すなわち、3階建てでも2階には三角マークは付いていません。（今回のホテルの全体画像をよく見ると、2階部分には三角マークはありません。）

評価への落とし込み

こういった法令が絡む場合は、不動産鑑定評価の法規制の確認で問われます。
固定資産税評価と不動産鑑定評価の大きな違いの一つは、こういった法規制についてです。
固定資産税評価は極端な話、違法な建物であったとしても通常の家屋評価を行い、課税いたします。法規制は基本的に確認しません。私の経験上、何年にもかけて自らが建築している住宅がありました。それは不動産の評価という観点で言うと、法的に違反している箇所がないかチェックすべきなのかもしれません。しかし固定資産税評価では、そこはチェックしません。あくまで建物が完成しているかどうかを注視します。

他方で、不動産鑑定評価だと話が少し変わってきます。同評価では、不動産の経済価値を判定して貨幣額で表現するため、法に違反した建物（違法建物）の場合は、著しく評価額を下げることとなります。
そのため不動産鑑定評価の場合、必ず法規制は確認します。現地でも非常用階段や今回のような非常用侵入口はチェックしますし、私は採光や廊下の幅なども気になるので見るようにしています。
建築確認申請が通っており、それを確認できれば良いのではなく、不動産鑑定士が自ら現地で実際の建物を見て違法性はないか可能な限りチェックする。それが、鑑定士として重要な部分と捉えています。